レバレッジの使い方
レバレッジの使い方
こんにちは、
Financig.jp代表の松石です。
第1回目のブログ記事ですが、
レバレッジについて私なりの考え方をお伝えします。
FXなどで投資を行っている方には馴染みのある用語だと思いますが、
そもそも「レバレッジ」とはなんでしょうか?
これは他人資本を使用して、
「自己資金以上の取引」を行うことを意味します。
他人資本の調達コスト(利息率)よりも、
収益率が高い不動産投資を行った場合には、
収益率とコストの差額が利益として残るため、
自己資本のみで投資を行うよりも多額の利益を手元に残すことができます。
たとえば、
自己資本のみを用いて利回り10%の1000万円の物件を購入した場合、
1000万円 × 10% = 100万円 ですから、
キャッシュフローベースで「毎年100万円」を獲得することができます。
この同じ物件を「金利3%、返済年数20年、9割借入れ」という条件で融資を受けて、合計10戸購入した場合はどうなるでしょうか?
収入 1000万円 × 10戸 × 10% = 1000万円
支出 融資の年間返済額 = およそ600万円
キャッシュフローベースでは、「毎年およそ400万円」を獲得できるようになりました。
そのため調達コストよりも高い収益を生み出し続けられる場合には、
レバレッジの効果を働かせることにより、
収益性を大幅に引き上げることができるのです。
一方、損失が発生する場合にはレバレッジ分だけ損失が大きくなります。
不動産投資はまさにこのレバレッジに基づいて投資を行うことを前提としていて、
金融機関から融資を受けて自己資金以上の価格の不動産を購入して、
収益を得ることを目指します。
株式や債券に対する投資と大きく違う点は、
このレバレッジにあるといえます。
自己資金の何倍もの他人資本を用いることができる投資は、
不動産投資の醍醐味といえることから、
いかにレバレッジを効果的に用いるかということが重要となってきます。
特に不動産投資の場合には融資制度を活用することで
非常にレバレッジが高い投資が可能で、
10倍(自己資金の10倍の借入を行うこと)や20倍という規模のみならず、
フルローンやオーバーローンという取引まで、
よく行われております。
対して、
FXでのレバレッジの限界は国内業者の場合には「25倍まで」となっています。
このことからも保有する自己資金をもとに「高いレバレッジ」を活かせる投資手段は、
不動産投資であるといえます。
日本国内で高い倍率のレバレッジを使って投資できる手段は、
FXを除いた場合には不動産投資だけですので、
レバレッジによる投資の恩恵を最大限にしながら投資を進めていくことが
資産形成をする最も近道なのかもしれません。
次回以降の記事では、
レバレッジのうち特に調達コストの観点から、
不動産投資について、解説していきたいと思います。